Уже давно почти каждая сделка с недвижимостью проходит при участии посредника – риэлтора. В теории, эти люди – пусть и за солидную плату – помогают продавцам и покупателям найти друг друга на лучших для них условиях, и берут на себя всю работу с документами. На практике получается по-разному. Кто-то с помощью агентов по недвижимости получает под выгодный процент ипотеку или решает сложную проблему. А кто-то иногда теряет деньги, а в некоторых случаях – и недвижимость.
Приоткрыть завесу индустрии согласилась на условиях анонимности одна из её представителей, Светлана К.
Все решают связи
Михаил Коренев, «АиФ-Дальинформ»: Как вы стали риэлтором?
Светлана К.: Несколько лет назад я занимала пост руководителя филиала банка, но в один момент захотела работать на себя. До этого я неоднократно покупала и продавала квартиры, и подумала, что этот бизнес мне придется по душе. Решила работать официально и открыла свою компанию. Но все оказалось не так просто, как казалось.
– Объявления о наборе агентов по недвижимости часто можно увидеть и сегодня. Требований в них обычно нет.
– Да, стать риэлтором может абсолютно любой. Очень много частных агентов, которые работают без компаний и только на себя. Не всегда эти люди берут ответственность в случае чего. Специальных лицензий для работы не требуется. Агентства закупают рекламу, часть агентов рекламируется благодаря «сарафанному радио». Это эффективный канал, помогающий заработать хорошую репутацию: если знакомые рассказали о том, что удачно купили квартиру через определенного посредника, человек, вероятно, тоже к нему пойдет. И, как минимум, сэкономит время. Тех, кто решает купить-продать квартиру самостоятельно, поджидает для начала бюрократия. Выдача различных справок и поквартирных карточек – это не только часы ожидания, но и частенько грубость и хамство. Придётся изрядно потрепать себе нервы. Нам, чтобы получить документ, приходится подключать личные связи. Только знакомые помогут решить эти вопросы оперативно. В целом агенты не только занимаются подбором вариантов, но и проверкой всех документов. С опытом начинаешь быстро выявлять все нюансы, которые впоследствии могут стать неприятным сюрпризом.
– Один из показателей – умение торговаться. Профессионал своего дела может выторговать до 700 тысяч рублей. Согласитесь, экономия более, чем ощутимая? А если у риэлтора юридическое образование, он еще и в суде сможет представлять интересы. Плюс, у каждого есть и свои профессиональные секреты, которыми делиться не принято.
Разницу – в карман
– Какие теневые схемы действуют на рынке недвижимости?
– Их достаточно много, про все рассказывать не буду. Возьмем вопрос документов должников. Людям по закону обязаны выдавать поквартирные карточки и выписки по лицевому счёту. Они нужны для продажи или приватизации недвижимости. Если продавец и покупатель совершат сделку без них, нотариус ее не пропустит: нужна поквартирная карточка. Однако при наличии долга по квартплате, пусть он даже всего месяц, человеку ее могут не выдать: управляющие компании, ТСЖ, очевидно на уровне директоров между собой приняли такое решение.
– С нечестными действиями конкурентов часто сталкиваетесь?
– Иногда случается. Есть на рынке несколько фирм, про которые многие слышали. Недавно был случай с ними: хабаровчанка решила приобрести квартиру и обратилась к ним. В результате с нее взяли немалые деньги за услуги и помогли оформить ипотеку с бешеным процентом. Бывает, что наживаются на продаже недвижимости. Люди обратились в крупную компанию с просьбой продать квартиру. Им установили один ценник, а продали на 300 тысяч дороже. Разницу взяли себе, люди недополучили эти деньги.
– Ни для кого не секрет, что есть так называемые «черные риэлторы», обманом оставляющие людей на улице.
– Я против термина «черный риэлтор». Это не риэлтор, а просто мошенник. У нас в крае таких тоже хватает. Они берут авансы под несуществующие квартиры и исчезают. Выкупают доли в квартирах и потом выживают оттуда собственников всеми способами. Раньше бывали случаи, когда они обманным путём оформляли право собственности на недвижимость, а владельцев вывозили куда-нибудь подальше. Сегодня они называют себя и кредитными брокерами, и микрофинансовыми организациями. Снимают офисы и нанимают молодых и очень вежливых сотрудников. В результате, взяв в долг несколько сотен тысяч рублей, люди лишаются собственности стоимостью в миллионы. Мошенники предлагают клиентам брать деньги под залог недвижимости, а затем с помощью подлога заставляют человека подписать договор купли-продажи квартиры. Более изощрённые аферисты могут подсыпать в напитки различные вещества, чтобы человек не помнил день и само подписание бумаг. Впоследствии люди даже не подозревают, что продолжают жить уже в чужом жилье.
Квартира с детьми
– А в каких случаях услуги риэлтора действительно приносят ощутимую пользу?
– Практически в 50% случаев сделки по недвижимости между покупателями и продавцами не доходят до финала. Возникают технические препятствия, недопонимания. Риэлтор в таких случаях выступает еще и как переговорщик, который помогает сторонам достигнуть соглашения. Но, пожалуй, самое главное – это возможность избежать рисков, о которых человек, далекий от рынка недвижимости, может даже не догадываться. По квартире могут быть долги, справки – оказаться поддельными, в ней могут быть прописаны люди, которых нельзя выписать. Например, дети. Если квартира ранее приобреталась по материнскому капиталу, то в ней должны быть выделены доли. Но не все родители их оформляют официально, некоторые перепродают недвижимость. В результате выросшие дети могут обратиться в суд и сообщить о нарушении их жилищных прав, сделка будет признана ничтожной, и люди потеряют свою квартиру. Существует и множество мошеннических схем при передаче денег. Вы деньги передали продавцу, а он пришел в МФЦ и приостановил сделку. И все, ищи потом этого продавца. Так же в Хабаровске был случай, когда после передачи денег, но до оформления сделки продавец умер. Покупателям пришлось в течение года добывать свои деньги обратно от наследников.
– Какие сложности есть при сделках с земельными участками?
– В земельных вопросах скрывается очень много «подводных камней». Можно приобрести коттедж более чем за 20 миллионов рублей, а потом его заставят снести. Семейная пара долго искала дом в пригороде. Для них важно было и расположение, и подведенные коммуникации. Люди хотели, чтобы дети росли в экологически чистых условиях. Очень обрадовались, когда нашли подходящий вариант – наконец-то мечта сбылась. А когда начали оформлять сделку, риэлтор выяснила, что дом стоит на границе чужого участка. От покупки вовремя отказались.
